집값과 기준금리의 상관관계(삼프로TV 이프로 이진우)

 

 

https://youtu.be/dR-7I3NdTMk

이렇게 하면 부동산 악순환 끊을 수 있어요/이진우 삼프로TV 대표(2부)

 

이 영상을 보고 나면 딱 느껴지는 것이 있다. 

삼 프로 TV 이프로 대표 이진우 님의 말을 듣는 순간 정확한 분석에 사이다 마신 것 같은 느낌.

 

지금 부동산 문제는 표를 잃고 싶지 않은 정치인과, 생각하는 레벨이 비슷한 국민들이 선동당해서 개선의 답이 없다는 것 같다. 

 

결국 서울이 강남처럼 되어간다는 것인데, 현재의 실정을 잘 설명해준 영상이다. 

 

영상을 들으며 내용을 필사해봤다. 

유튜브 볼 시간이 없다면 아래 글을 읽어봐도 좋겠다.

 

 

이렇게 하면 부동산 악순환 끊을 수 있어요/이진우 삼 프로 TV 대표(2부)

집값은 금리와 무관하다.

생필품이기 때문에 뭐가 올라가면 옷을 안 살 거냐?
다만 상업용 부동산의 경우 금리가 올라가면 은행에 예금하면 되지 왜 월세 받아? 구조가 있어서 금리 영향 받음
우리나라 주택은 그거 깨진 지 굉장히 오래됨
집값이 많이 오르던 시절 (10년 전, 2007년~8년) 이때 금리 대출금리 시중 6~7%
그때도 비슷한 각도로 올랐다. 

물론 그 당시에 집값의 수준과 규모는 지금보다는 좀 적어서 금리가 올랐을 때에 더 내야 하는 이자분도 많지는 않았었는데, 그 차이가 있더라도 집값이라는 건 흐름을 타기 시작하면 실수요자들도 달라붙고, 수요로 , 투자수요로도 달라붙고 하는 게 있어서 금리가 그다지 큰 변수가 되지 않는다. 

그럴 거였으면 높은 금리 때 어떻게 주택값이 오르거나 내리거나 했겠나.
다만 지금 그래도 낮은 금리여서 오른 거 아니냐 금리가 조금 올라가면, 기름 부은 것처럼 좀 집값이 안정되지 않겠느냐 하는 건 영향이 없진 않겠으나 금리 영향은 매우 미미 할 것이다. 올라봐야 부담 크지 않은 수준.

 

기준금리 한번 올렸죠. 한번 더 올리면 또 한 번 올릴 수 있을까? 이 고민할 텐데
기준금리 0.5% 올랐는데 기준금리 오름폭이 다 대출금리에 반영된다 하더라도 1억이면 1년에 50만 원 아니겠어요?
예를 들어 5억 빌린 사람은 1년에 250만 원 정도 더 지출한다. 한 달에 20만 원 정도의 추가 지출이 있으면 그거 때문에 집을 안 사는 게 아니라 소비를 줄이죠. 그래서 경기가 안 좋을 때 금리를 올리는 것이 위험한 이유가 그거 때문에 자산 가격 브레이크가 잡히는 게 아니고 1년에 상승폭이 얼마나 되는데 집을 사고팔면 내야 하는 거래비용이 집값의 10% 가까이 된다. 10억이면 1억 쓰고 왔다 갔다 해야 집을 사고팔 수 있는데 1년에 이자 한 200만 원 늘었다고 집 팔아야겠다 이런 생각하겠냐 그러나 부담은 되겠죠. 그 부담은 어디로 가냐. 소비를 줄이는 부담으로 간다.

집을 팔아야겠다는 생각을 하겠나? 아니면 외식비를 줄이거나 옷 한번 안사고 말아야지 있는 집을 판다는 생각은 안 함.

 

 

 

집을 사려는 수요는 좀 멈칫하지 않을까? 

이번 기준금리 올리는 배경도 9할 이상이 집값 때문이라고 보는데 그러면 집값을 최소 사려는 사람 입장에서는 멈칫하는 수요를 동결시킨다??

정부가 신호를 주는 건 할 수 있을 거예요. 정부가 주는 신호가 예전에는 잘 먹혔는데 안 먹히는 게 문제는 아니고 
실제는 스마트한 게 너무 많아졌다. 정책당국자와 편하게 대화하면서 정책이 서투냐라고 여쭤본 적이 있다.

몇 가지 이유가 있다.

첫 번째 이기자 당신이 생각하는 이유 그거다 : 정부에서 생각하는 어떤 개념 
다주택자를 옥죄면서 집값을 잡을 수 있다는 콘셉트 집은 바이 하는 게 아니라 리빙 하는 것이라서 이래서는 안 된다는 당위
이런 게 시장에 들어가서 작동할 수 없는 원칙인데 그걸 강요하니 어쩔 수 없다 우리도.
그걸 할 수 있을 것이라고 믿는 정책이 시장을 이길 수 있다고 믿는 그런 것.


우리 모두 다 착하게 삽시다라고 누구나 말로 할 수 있다. 
그런데 그렇게 하루라도 살 수 있나? 
그게 현실과는 서로 다른 것이고 그것이 시장에서 똑같이 원칙으로 먹힐 수 있다는 생각을
갖고 있는 사람들이 정부에 구성하고 있으니 그분들 콘셉트에 맞춰 정책을 만들고 있으니까 자꾸 
꼬이는 거 그거 한 가지 - 

두 번째 개인들이 너무 스마트해졌다.
예전 같으면 정부가 "주택을 적극적으로 공급하겠습니다. 무슨 신도시를 만들겠습니다.
집은 충분히 있습니다." "매년 공급되는 주택 숫자 보여드리겠습니다." 하면 "그런가 보다"하고 멈췄는데 
이제는 매년 공급되는 집이라는 게 대부분 다세대 빌라 외곽이다. 
누가 찾아내서 정부 당국자의 스피커보다 더 큰 스피커로 이야기하는 미디어 환경이 되어버려서,
예전 같으면 미디어 환경이 신문방송이라 뻔했는데, 지금은 균형을 맞추며 관리하려면 유튜버 포함해서 4~500명은 관리해야 하니 안된다.
그럴 수밖에 없는 게 부동산 정책이라는 건 한번 삐끗하면 교정하려면 수년이 걸린다.
집을 당장 어떻게 못 묶는다.  

실제로는 정부가 오케이 수급 꼬였어 그러나 "앞으로 공급 잘할 거야 그러니 믿어줘"라고 하면 믿어줘야 정책도 돌아감.

안 그러면 집을 내놔라 하면 5년 걸리는데 어디서 내놓겠나. 그러나 그렇게 돌아가던 게 잘 안 돌아가는 게 하나 

세 번째는 이게 안타까운 것인데 사람들이 원하는 집은 서울 도심 근처에 직주 근처 새 아파트다.
예산이 없음에도 불구하고 열심히 만들어야 하는데 직주 근접한 지역에 새 아파트 짓는 방법은 그 근처의 낡은 아파트를 부수고 만드는 방법밖에 없음.

그런데 그 아파트는 짓지 말라고 하지 않나. 왜냐 낡은 아파트 소유자들이 차액을 많이 가져가니까 사회적 위화감을 조성한다. 근처도 같이 오르고, 이해는 되죠 위화감이란 건 나쁜 거니까

그런데 위화감은 없애면서 주택 공급할 수 있는 뭔가가 있다면 그걸 선택해야죠.
근데 그게 없잖아요. 위화감 없애냐 주택공급을 하느냐 저울질을 해야 함.
대개는 이 저울질이 냉정하다면 주택공급이 안되면 이게 더 오른다. 
이러나저러나 공산주의 혁명을 하지 않는 한 도심 속의 아파트는 초기에 위화감을 줄 수밖에 없다.

 

이분들이 갖고 있는 이익을 줄이려면 재건축을 하기만 해봐 하면 정부가 가져갈 거야, 초과이익 환수할 거야 해서 회수하는 게 아니라 처음에 재건축을 여 기도하고 저 기도하면 그게 올라가지만 서울의 웬만한 아파트는 다 재건축을 하게 허용하겠습니다 하면, 새 아파트 프리미엄이 줄어든다.

 

그게 30분 만에 줄어드는 건 아니지 만 30일 만에 줄어드는 것도 아니고요 짧으면 3개월 길면 3년 정도 걸리겠죠. 그럼 참아야죠. 아픈데 수술하면 더 아프지 3개월은 더 아플 거 아니겠어요? 
마취하고 째는데 비명도 들리고 그래도 해야죠.

 

그런데 그걸 내 임기 때 안 하고 싶으면 어떻게 해야 합니까?
사실 임기 5년이 아니라 중간중간 선거가 있어요. 그러니 다음 선거가 항상 1년 후에 있는 것이다 
이 1년 동안 오르면 안 돼 또 수술해 보까 하면 또 선거가 있어, 그럼 계속 상처 곪아가면서 답은 못 내놓는 구조가 되는 것이죠. 

 

 

이 고리를 끊으려면 하나는 내가 이 표를 잃는 한이 있더라도 이건 끌고 가겠다.
그러나 정치인이 그러기는 쉽지 않음 내가 표를 잃는 건 괜찮고 내가 정권 내주는 건 괜찮은데 내가 내주는 순간
저놈이 정권을 잡을 텐데 그 꼴은 못 보지 그래서 그게 어렵고 빨리 변하면 좋은 게 국민들이 변해주면 좋다. 

 

앞으로 집값을 잡아야겠는데 집을 두채, 세채 갖고 있는 분들에게는 세금을 무겁게 물려서 그 집을 팔도록 하겠습니다 하면 그럽시다 하는 게 아니라 잠깐, 그럼 많은 사람들이 다 1 주택만 갖게 될 텐데 그럼 셋집은 누가 공급하지?
나라에서 따로 공급해야 하는데 그거 예산 있어요? 그거 안될 거 같아요 좀 다시 한번 생각해보세요.

 

예를 들면 재건축 아파트가 자꾸 올라가면서 가격을 주도하니 재건축을 못하게 하겠습니다라고 하면 당장은 이 아파트 가격이 오르던 건 꺾일 순 있지만 새 아파트가 공급될 방법이 없네? 그럼에도 올라가고 또 올라가고 미래가치가 올라감
재건축 규제하겠습니다 하면 국민들이 잠깐만요 그럼 그렇게 하면 3개월은 잡히겠지만 그다음에 더 올라갑니다 다시 한번 생각해보셔야 할 거 같아요.라고 할 수 있어야 함.

 

 

그래야 국민들의 눈높이에 맞춰 정책을 내놓는데 지금은 정책을 내놓는 눈높이나 그걸 받아들이는 국민의 눈높이나 비슷해서 분명히 1년 후에는 부작용이 나타날 만한 정책을 내놓으면 잘한다. 또 내놓으면 잘한다 이러고 있으니 계속 악순환이 되는 것이다.

 

아마 근데 최근 1~2년 새에 내놓는 정책은 내놓을 때마다 국민들도 아 저럼 또 안되는데 하는 말씀은 하시죠.
결과가 이렇게 되는구나 학습을 하게 됨.
요즘에도 대선후보들도 슬슬 이런저런 정책들을 내놓고 있는데 그게 이런 생각을 해야 함.

서울에 이미 서울 땅은 민간 개인 땅인데 아파트를 싸게 공급할 수 있는 합리적인 방법은 공산주의 혁명밖에 없다.

 

서울의 모든 땅을 몰수해서 나라 땅을 만들고 만든 나라 땅은 영원히 나라의 소유이니 부자에게는 월세 많이 받고
서민에게는 적게 받고 나라에서 분배하겠으며 직장에 가장 가까운 위치에 주겠다.
그렇게 하는 나라는 사회주의 국가에서도 있고, 그렇게 할 수 있는 게 아니라면 그 어떤 방법도 안된다.

 

예를 들면 이번에 윤성열 예비후보께서 내놓은 것도 '원가 주택'

원가에 공급하겠다는 거예요? 대부분 기본 주택 원가 주택 개념 서른몇 평 아파트 만들려면 공사비와 조경까지 해서 3억 원 정도 든다 지역 상관없이 시멘트값 인건비 다 똑같다. 3억에 주겠다는 것이다. 

 

원가 3억 인 아파트가 왜 20억에 거래가 되느냐 이건 뭔가 투기세력의 농간이니까, 우리는 3억에 줄 수 있다. 그게 나라 땅이면 가능하다.

나라 땅 어딘가 나라 예산으로 확보한 어디에 있는 땅이 아파트를 지으면 원가가 3억이니 3억에 드리겠습니다
아이디어를 자꾸 내는데 원가가 3억이 아니다. 

나라 땅이 있다고 치자 서울 용산에 공원이 있다 미군 철수한 그 땅 나라 땅인데 거기에 아파트 지으면 3억이죠?
그러나 그게 원가가 3억이 아닌 게 그 아파트 그 땅을 민간에 팔면, 제 값 받고 팔면 시장에 팔면 20억을 받을 수 있는데
17억을 손해 보겠다는 건데 그걸 국민들에게 골고루 뿌린다고 하면 와이낫 누군가의 로또가 된다는 것.

 

그게 우리나라 하위층부터 채워나가는 로또라면 그것도 와이낫 어려운 분들 일수록 많이 주고 어려운 부들을 없애기 위해서 나랏돈을 쓰겠습니다. 한 사람에게 1억을 주더라도 가장 어려운 분에게 1억을 줘서 그분이 그다음 어려운 분들과 비슷한 수준으로 올라올 수 있는 1억이라면 그게 1억이던 10억이던 100억이던 써도 오케이.

그런데 용산 같은 넓은 땅에 아파트 지어서 누군가에게 3억에 주면 그 17억의 차이를 받아가는 사람은 대단한 중산층이다.

 

그럼 나랏돈 17억 원을 그렇게 주는 게 그게 무슨 의미가 있는 정책인가? 
그래 봐야 대한민국 5천만 국민 중 몇 안 되는 마치 원가를 그렇게 계산하면 안 되는 거다.

의사가 수술했는데 원가가 뭐가 들어 매스에 피 닦는데 쓰는 붕대 그거 30원 정도 드는데, 그게 원가가 아닌 이유 그분이 거기서 수술 안 하고 다른 데서 수술해서 300만 원 받으면 그분의 원가는 300만 원이다.
그러면 결국 줄 수 있는 방법은 없다. 

 

아파트를 시세보다 낮게 그러나 공정하고 정의롭게 나랏돈을 헛돈 쓰는 게 아니면서 줄 수 있는 방법은 그 누가 머리를 짜도 없다.

평균 대비 80 퍼 이내 70 퍼 이내 공급한다고 해도 욕을 먹는다. 
몇 년 대비 주변 집값이 오르다 보니까..
정치는 선택의 행위지 않느냐.

집값이 올라가는 게 문제지 않습니까? 

집값이 올라가는 게 괜찮냐 하면 괜찮지 않다. 

 

결론부터 말하면 조금씩 올라가는 건 필요하다. 조금씩 올라가지 않으면 은행 이자만큼 올라간다면
사람들은 집을 슬슬 사지 않고 집을 사지 않으면 집이 지어지지 않고 집이 지어지지 않으면 집값이 또 올라간다.

 

집은 한번 지으면 영원무궁한 게 아니라 지으면 30년만 지나면 전국의 모든 집이 다 쓸모없어진다는 인식이다.
수명이 30년 관, 설계구조 이런 게 우리나라가 워낙 빨리 발전하다 보니 다 옛날 게 되는 거다
사람도 꼰대가 되지 않느냐, 꼰대가 된 사람 써먹을 수 없지 않나. 마찬가지다.

그래서 매년 30년 수명이면 3%씩은 집이 녹아 없어지는 것이다.
우리가 부동산 정책을 만들 때 간과하지 말아야 하는 것은 집이라는 건 매년 3% 녹아 없어진다. 그러니 녹아 없어지는 만큼은 반드시 지어야 길에서 자는 사람이 없는 거다.

 

근데 그걸 나라에서 3%씩  반드시 지을 수는 없지 않으냐 그걸 나라에서 하기에 땅도 없고 예산도 없고 
예산이 있다면 다른데 써야 할게 얼마나 많나.

그러니 전체 집으의 3%는 민간이 자발적으로 지어야 한다. 
자발적이지 않게 짓는 방법은 없다. 민간이 전체 주택의 3%는 지어야 똔똔이 된다. 

이건 절대 전제인데 민간이 자발적으로 지으려면 욕심이 생겨야 한다. 

지으면 돈 벌겠는데 이거 말고 건축 성애자가 있어서 하루 종일 아파트 지으면 오르가슴을 느껴 이런 사람 있어?

돈을 벌어야 한다. 그 돈을 벌려는 행위 차익을 얻으려는 행위를 인정하지 않고 세금으로 다 없애고 비난하고 
부담스럽게 만들고 환수를 하고 몰수를 하면 안 짓는다. 못 짓는다. 

 

그럼 어떻게 되냐? 집값이 올라간다. 
매년 3% 녹아 없어지는데 그러니 사람이 욕심부리는 게 얄밉고 그들이 돈을 버는 게 불로 소득 같고 탐욕인 거 같고
집을 살아야 하는 집을 바이하는 집으로 만드는 게 싫고 밉지만 그들의 탐욕과 투자의욕을 꺾으면 누가 집을 짓나
집을 안지은 결과가 판잣집 같은 건물이라도 살아야지 하고 자발적으로 그러나?

우리는 우리의 유전자를 남긴 나의 가족들이 나보다는 좋은 환경에서 자라게 하기 위해서
더럽고 치사하지만 부장님이 등산 가자고 하면 가는 거고 다 그렇지 않나.

그러니 좋은 집의 수요는 계속 몰린다. 그러니 좋은 집을 지어야죠. 그걸 누가 지어? 욕심 많은 업자들이다.

 

욕심 많은 업자들은 누군가에게 팔아먹으려고 짓고 그 걸 누군가는 사야 하고, 그걸 집은 사는 게 아니라 바이 하는 게 아니라 리빙 하는 거라면 그런 서민들이 무주택이다가 1 주택에 관심이 되는 그런 상황에서만 그 집을 사면 그분들은 집값이 안 오르면 안 산다. 

 

 

집값이 오르면 지금은 누구라도 살 거 같으니까 다 스톱시키고 이분들에게만 집을 공급해도 집의 수요가 있을 거 같나? 
집값이 조금만 꺾이면 이분들은 안 산다 그때도 사게 해야 집이 지어진다.
집값이 꺾였는데도 사는 사람은 누구인가? 다주택자이다.

그래서 수요가 유지되면서 사는 거다. 왜냐면 이분들은 좀 내려도 또 오를 수 있고 놀리면 뭐해 은행에 그러니까 사는 거다. 그게 일종의 인간의 본성을 이해해야 하고 그렇게 해야 집이 계속 공급이 되고 그렇게 집이 공급되어야 4~5년 후에 집값 급등이 안 나타나는 것이다. 

 

지금 당장 내년 후년 선거라고 당장 집값 잡는 정책을 쓰면 당장이야 잡힐 순 있겠다.
그러나 그렇게 쌓인 수요의 불균형이 안 터지겠나?
이게 무슨 양말, 청바지냐 하루 안 입고 말게?

그러니 정치인들이 그래서 내가 표를 잃더라도 솔직하게 "어 우리가 잘못 생각했어요" 하면 잘못 생각했다고 이야기하고
"다시 공급해야겠습니다"라고 이야기하면 좋은데 국민들도 거기에 대해선 너그럽게 생각해주셔야 한다. 
잘못 생각할 수도 있지 표가 연결되다 보면.. 


이 영상을 보고 생각해보길 바란다. 국민도 의식을 키워야 할 때다.